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開業手続き

物件探しで菓子店・カフェ経営者が見落としがちな条件

執筆：河村大輔（Food & Sweets Partners代表）

菓子店やカフェの物件探しで後悔しやすいのは、内見では見えない条件です。立地・広さ・家賃は誰でも比べますが、「そこで菓子の製造や飲食の提供が法的にできるか」「必要な設備を入れられるか」は、内見では分かりません。結論から言うと、契約前に確認したいのは次の5点です。

  1. その場所と建物で店を開けるか（用途地域・建物の用途）
  2. 保健所の施設基準を満たせる区画か
  3. 電気・ガス・給排水・排気の容量と経路
  4. 消防の要件
  5. 賃貸借契約の条件（造作・原状回復・空家賃）

筆者は愛知県でGrace（菓子店）を開業準備中ですが、本記事は公的資料に基づく一般的な整理です。個別の物件は管轄の窓口で確認してください。

1. その場所と建物で店を開けるか

まず見るのは用途地域です。店舗や飲食店は、用途地域ごとに建てられる種類と規模が決まります。東京都都市整備局の整理では、店舗等の床面積が150㎡以下の場合、第一種低層住居専用地域では住宅を兼ねない店舗は建てられず、工業専用地域では物品販売店舗と飲食店は建てられません。一宮市の「食品営業許可」申請の手引きも、営業施設は用途地域などの制限に適合する必要があると案内しています。用途地域は市役所の都市計画担当で確認できます。

次に、建物の用途です。事務所や住宅だった区画を飲食店や物販店舗に変える場合、飲食店と物販店舗は建築基準法の特殊建築物にあたり、用途変更の対象です。国土交通省の通知では、特殊建築物への用途変更で、その用途部分の床面積が200㎡を超える場合（類似の用途どうしの変更を除く）は確認申請が必要で、200㎡以下なら確認申請は不要とされています。ただし、申請が不要でも建築基準法などへの適合は必要です。広島市は、貸主から確認済証・検査済証・定期調査報告の概要書を入手するよう案内しています。

2. 保健所の施設基準を満たせる区画か

施設基準は、愛知県では食品衛生法の基準を参酌して条例で定められています。一宮市の手引きに載っている主な内容は、次のとおりです。

  • 床・内壁・天井は清掃しやすい材料で、水を使う場所の床は不浸透性で排水が良いこと
  • 流水式の手洗い設備があり、水栓は洗浄後の手指を再び汚さない構造（センサー式・レバー式など）であること
  • 作業の区分に応じて間仕切りで区画すること。住居など食品を扱わない場所とも区画すること
  • 菓子製造業は、原材料の保管、製造、包装・保管を行う室または場所を持つこと

物件では、製造室と売場を分けられる広さと形か、手洗い・洗浄設備の位置に給排水管を引けるか、トイレの位置が作業場に影響しないかを見ます。一宮市は、着工前の設計図面を持参して事前相談を受けるよう案内しています。契約前に相談できるかは保健所によって異なるため、管轄の保健所に電話で確認してください。事前相談は「菓子製造業の許可申請で保健所に聞かれること」、飲食を併設する場合の許可は「菓子製造業許可と飲食店営業許可の違い」で整理しています。

3. 電気・ガス・給排水・排気の容量と経路

容量が足りないと、契約後に工事費と時間が膨らみます。

  • 電気：オーブンや冷蔵ショーケースを入れると、家庭用に近い電灯の契約だけでは足りない場合があります。中部電力ミライズの低圧電力は、業務用エアコンや工場のモーターなどの動力に使う契約で、契約電力は0.5kW以上50kW未満です。機器の仕様書で単相か三相かを確認し、物件の引込容量と分電盤の空きを電力会社と貸主に確認します。
  • ガス：都市ガスかLPガスか、供給容量はいくつかを確認します。ガス機器は対応するガス種を選びます。
  • 給排水：給水管の太さ、給湯の方法、排水管の位置を確認します。飲食店などは、油脂を下水道に流さないためグリース阻集器（グリーストラップ）の設置を求める自治体があります。たとえば福岡市は、油を使わなくても食器洗浄で油脂が出るため設置が必要としています。愛知県内の基準は、物件所在地の下水道担当に確認してください。
  • 排気：排気ダクトを屋外まで出せる経路があるか、隣接する店舗や住宅への臭いと音が問題にならないか、貸主の承諾を得られるかを確認します。
  • 床荷重と搬入経路：冷蔵庫やオーブンの重量に床が耐えられるか、出入口や階段・エレベーターを通して搬入できるかを確認します。

4. 消防の要件

名古屋市消防局は、テナント入居や用途変更、建物の工事で新たに消防用設備等が必要になることがあるため、これらの前に必ず消防署へ相談するよう案内しています。また、防火対象物を用途に使い始めるときは、火災予防条例に基づく防火対象物使用開始届が必要です。愛知県内の他の市町村は、物件を管轄する消防署に確認してください。

5. 賃貸借契約の条件

契約書で見落としやすい点です。

  • 用途・営業時間・看板：飲食や製造が契約上認められているか、営業時間や臭気に制限がないかを確認します。看板は、建物の規約や自治体の屋外広告物条例で制限される場合があります。
  • 居抜きの造作：前の店の設備や内装を引き継ぐ場合、どこまでが譲渡の対象か、保健所の施設基準に合うかを確認します。
  • 原状回復：国土交通省の原状回復ガイドラインは賃貸住宅を対象にしたもので、店舗の賃貸借にそのまま当てはまるものではありません。契約書の原状回復条項で、退去時にどこまで戻すかと費用負担を決めておきます。
  • 造作買取請求権：借地借家法第33条は、貸主の同意を得て付けた造作について、期間満了または解約の申入れで契約が終了するときに、時価で買い取るよう貸主に求められる権利を定めています。同法第37条の強行規定に第33条は挙げられていないため、この権利を認めない特約を契約書に入れることもできると解されています。内装に投資する前に、契約書の条項を確認してください。

契約開始日から開業までの空家賃も確認します。賃料が発生してから内装工事、保健所の施設検査、許可証の交付を経て開業するまで、売上のない賃料が続きます。賃料発生日を工事開始日以降にする、一定期間の賃料を免除するフリーレントを交渉するなど、貸主に相談できる余地があります。この期間は資金計画に含めます。考え方は「パティスリー開業の資金計画の考え方」、全体の順序は「開業スケジュールの立て方」にまとめています。

まとめ

物件は、家賃や立地より前に「ここで店を開けるか」を確認すると失敗が減ります。確認先は複数にまたがるため、契約前に、回答を書面やメールで残しておいてください。

開業や事業計画の相談は、FSPの問い合わせページからお気軽にご連絡ください。

参照元

※ 用途地域ごとの建築可否、施設基準、グリース阻集器の設置基準、消防の届出は自治体・物件ごとに異なります。本記事の制度情報は2026年10月時点で公開されている資料に基づく一般的な内容です。契約や工事に進む前に、必ず管轄の保健所・建築指導課・下水道担当・消防署に確認してください。法律の解釈が必要な契約条項は、弁護士など専門家にご相談ください。

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